不動産取引では反社チェックが非常に重要！反社条項の定め方や売買契約の注意点も解説

「不動産取引に反社チェックは必要？」
「具体的な調査方法は？契約書に記載すべき条項についても知りたい」

あなたはこんな疑問を持っていませんか？

不動産取引は比較的大きなお金が動くため、暴力団の資金源として狙われやすい傾向にあります。契約書にはきちんと暴力団排除の条項を定め、取引先もチェックしてください。

この記事では、不動産取引における反社チェックの具体的手法や、契約書の条項まで詳しく解説します。

当記事の内容を実践すれば、不動産取引におけるリスクを排除し、取引時の安心感が桁違いに変わります。ぜひ最後までご覧ください！

なお、RoboRoboコンプライアンスチェックならワンクリックで取引先のチェックができます。従量制課金も可能ですので、ぜひ導入をご検討ください！

不動産取引では反社チェックが重要

不動産取引は、売買や賃貸契約など高額な資金が動くケースが多く、反社会的勢力の資金源として利用されるリスクが指摘されています。

そのため不動産業界では、契約前に取引先や入居者の反社チェックを実施することが重要とされています。また、暴力団排除条例や政府指針においても、契約時の確認や反社条項の導入など、企業による自主的な対策が求められています。

反社チェックの重要性を理解するため、暴力団排除の指針や条例について知っておきましょう。

• 政府の指針
• 各都道府県の暴力団排除条例
• 不動産協会による反社排除の取り組み

①政府の指針

日本政府は、2007年に「企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針」を発表しました。この指針では、暴力団との関係を一切遮断し、資金供与を禁止する旨の内容が記載されています。

反社会的勢力が取引先や株主となって、不当要求を行う場合の被害を防止するため、契約書や取引約款に暴力団排除条項を導入するとともに、可能な範囲で自社株の取引状況を確認する。
取引先の審査や株主の属性判断等を行うことにより、反社会的勢力による被害を防止するため、反社会的勢力の情報を集約したデータベースを構築する。同データベースは、暴力追放運動推進センターや他企業等の情報を活用して逐次更新する。

参照：企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針

②各都道府県の暴力団排除条例

2009年から、各都道府県でも暴力団排除条例が制定されました。内容は自治体によって異なりますが、契約時には相手が暴力団関係者でないか確認し、契約書に「反社条項」を設置するよう記載されています。

事業者は、その行う事業に係る契約が暴力団の活動を助長し、又は暴力団の運営に資することとなる疑いがあると認める場合には、当該事業に係る契約の相手方、代理又は媒介をする者その他の関係者が暴力団関係者でないことを確認するよう努めるものとする。

参照：大阪府暴力団排除条例について

条例に違反すると、勧告や公表、罰則などの対象になる可能性もあります。

③不動産協会による反社排除の取り組み

不動産協会では、暴力団等反社会的勢力排除対策の取組みについて定めています。

不動産協会においては、不動産取引からの反社会的勢力の排除について真摯に取り組んでまいりましたが、今般、都道府県における「暴力団排除条例」の施行という状況に鑑み、会員企業の不動産取引に関し、当協会理事会において「反社会的勢力排除条項例（売買契約・賃貸借契約）」を決定致しました。
反社会的勢力の排除は大変重要な問題であるため、会員企業におかれましては、不動産取引の契約書に本条項例を参考に反社会的勢力排除のための条項を導入し、反社会的勢力排除の取組をさらに推進していただくようお願い致します。

参照：不動産協会

不動産業は売買契約や賃貸契約など比較的大きな金額が動く取引が多いため、反社会的勢力による不正利用を防ぐ観点からも反社チェックが重要とされています。

不動産取引で反社会的勢力と関わる3つのリスク

反社会的勢力に関わってしまうと、故意であるかどうかにかかわらず次のようなリスクが生じるため要注意です。

• 不当な要求を受ける
• 罰則や行政指導を受ける
• 社会的制裁を受ける

①不当な要求を受ける

反社会的勢力に関わると、不当な要求を受ける可能性があります。

反社会的勢力は「威力を示して金品等の経済的な利益を要求する団体」とも表現される通り、経済的利益を得るためなら脅しや脅迫などの手段も用いてきます。

最悪の場合、会社を乗っ取られるリスクもあるため要注意です。

②罰則や行政指導を受ける

反社会的勢力と関わると、暴力団排除条例違反となります。

自治体によって対応は異なりますが、場合によっては罰則が科せられたり行政処分の対象になったりする可能性もあります。

大分の設備業者九設は、社長が暴力団の組長らと飲食を共にしたとして、福岡県警に「社会的に非難される関係を持つ」と認定されました。同社は公共事業から排除され、最終的に倒産に至っています。（参考：朝日新聞）

③社会的制裁を受ける

反社会的勢力と関わると、社会的制裁の対象になります。具体的には、取引先から取引停止を持ちかけられたり、銀行から融資を止められたりするケースもあります。

実際、反社会的勢力に立ち退き業務を依頼したスルガコーポレーションは、不動産の売買や銀行からの融資が困難になりました。同社は最終的に、黒字のまま民事再生手続をするに至っています。（参考：ダイヤモンドオンライン）

反社会的勢力との取引は非常にハイリスクですので、会社を守るためにも不動産取引では契約規模が大きくなるケースも多いため、反社チェックを適切に行うことが企業リスクの低減につながります。

相手が反社会的勢力だった時の2つの対処法

取引先が反社会的勢力だった場合、以下の方法で対処しましょう。

• 契約解除の通知
• 物件の明け渡し訴訟

①契約解除の通知

まずは、早急に契約解除の通知を行うことが大切です。

契約書にきちんと反社条項を定めており、なおかつ相手が反社会的勢力だと断定できる場合、即座に契約解除できます。

ただし合法とはいえ、反社会的勢力と連絡を取るのはリスクもあります。できる限りリスクを抑えたい場合、弁護士を通して通知を行うと良いでしょう。

弁護士から受任通知や内容証明郵便などが届けば、手を引いてもらえる可能性が高いです。

②物件の明け渡し訴訟

賃貸物件で、入居者が物件の明け渡しを拒否した場合は訴訟や強制執行を行いましょう。

まずは入居者が反社会的勢力である証拠を掴み、きちんと立証できるようにした上で裁判を申し立てます。自力での証拠収集が難しいなら、調査会社に依頼してレポートを作成してもらうと確実です。

判決が確定しても明け渡し拒否が続く場合、強制執行により退去させられます。

不動産取引における反社会的勢力の事例

次に、不動産取引で反社会的勢力と取引を交わしてしまった事例を紹介します。

• ヤクザと知らずに賃貸契約を結んでしまった
• ヤクザに立退交渉を依頼してしまった

①ヤクザと知らずに賃貸契約を結んでしまった

家主がヤクザと知らず、賃貸契約を結んでしまった事例です。

入居者は数ヶ月も家賃を支払わず、10ヶ月分以上（170万円ほど）もの家賃を滞納していました。退去させることには成功したものの、保証人も家賃の支払いに応じず、泣き寝入りとなってしまっています。

家主は後から、相手が指定暴力団だと知ったとのことです。

②ヤクザに立退交渉を依頼してしまった

企業が反社会的勢力と取引し、社会的制裁を受けた事例です。

スルガコーポレーションは用地取得の際、反社会的勢力に立退交渉を依頼したことで問題となり、ニュースで取り上げられました。その後、同社は銀行からの融資が止まり、さらに不動産の売却も困難になって黒字のまま倒産してしまいました。

反社会的勢力と関わると社会的制裁を受けるなど、非常にリスクが大きいということを示す好例だと言えるでしょう。

反社会的勢力との取引を未然に防ぐ3つの方法

反社会的勢力は巧みな手口で契約を取り付けてきます。取引を未然に防ぐには、以下のような対策を立てておきましょう。

• 反社チェックを徹底する
• 契約書に反社条項を定める
• 暴追センターに相談する

①反社チェックを徹底する

最も大切なのは、反社チェックを徹底することです。反社チェックとは、取引先や契約相手が反社会的勢力と関係していないか確認するための調査プロセスを指します。

特に企業においてはコンプライアンス遵守の観点から非常に重要です。

具体的には以下のような方法があります。

• Google検索
• 調査会社に依頼
• 業界団体に問い合わせる

(1)Google検索

まずはインターネット検索を行い、対象となる企業や人物について公知情報を確認しましょう。ニュース記事や企業情報などの公開情報を確認することで、基本的なリスク情報を把握できます。

まずは対象の氏名と、以下のようなネガティブキーワードを検索してみましょう。

• 暴力団、反社、ヤクザ、闇、ヤミ
• 検挙、釈放、送検、逮捕、摘発、訴訟
  違反、容疑、不正、処分、疑い、詐欺、脱税
• 課徴金、追徴金、行政処分、行政指導

インターネット情報だけでなく、新聞記事や公的データベースなど複数の情報源を組み合わせて確認することで、より正確な調査を行うことができます。

関連記事：Google検索で反社チェックを行う方法｜キーワードや調査範囲を徹底解説

(2)調査会社に依頼

より詳しく調査したいなら、以下のような調査会社に依頼してみましょう。

• 探偵事務所
• 信用調査会社
• 興信所

詳細な調査が必要な場合は、調査会社に依頼して調査レポートを作成してもらう方法もあります。レポートを見れば過去の経歴や評判、対外的な信用度など、ネット検索ではわからないような情報が手に入ります。

また、調査会社が作成したレポートは、裁判でも有効な証拠として役立つでしょう。

しかし、調査会社への依頼は費用や時間がかかる場合があるため、日常的なチェックについてはツールなどを活用して効率化する企業も増えています。調査費用に関しては、「反社チェックの調査費用・料金相場を解説｜コストを大幅削減する効率的な方法とは」にて解説しているため、併せてご覧ください。

(3)業界団体に問い合わせる

業界団体に問い合わせるのも手です。

不動産関連の業界団体に問い合わせれば、反社会的勢力に関するデータベースにアクセスできる可能性があります。不動産業の場合、以下のような業界団体が挙げられます。

• 一般社団法人不動産協会
• 公益社団法人全日本不動産協会
• 全国不動産政治連盟
• 公益社団法人不動産保証協会
• 公益社団法人東京共同住宅協会
• 日本高層住宅協会
• 一般社団法人不動産証券化協会
• 一般社団法人マンション管理業協会

②契約書に反社条項を定める

契約書の反社条項は、取引の種類によって内容が多少変わってきます。この項では、以下の2つの場合におけるモデルケースを紹介します。

• 売買契約の場合
• 賃貸借契約の場合

(1)売買契約の場合

最も一般的な売買契約に関する条項です。

まずは互いに反社会的勢力でないと表明し、契約進行に応じて代金の支払いに言及することでトラブルを防止できます。

参照：不動産協会

(2)賃貸借契約の場合

賃貸契約でトラブルが発生すると、退去させたり家賃を回収したりするのが困難になるため要注意です。

反社会的勢力排除の条項だけでなく、物件の出入りや周辺での迷惑行為に関しても禁止しておきましょう。

参照：不動産協会

③暴追センターに相談する

怪しい取引先がいる場合、暴追センター（全国暴力追放運動推進センター）に相談しましょう。

暴追センターとは、反社会的勢力排除活動を支援するための組織で、警察の持つ暴力団関係者データベースを保有しています。問い合わせれば、取引先が反社会的勢力かどうか照会できます。

データベースを利用するには、暴追センターの賛助会員（年会費5万円）になる必要がありますが、より詳しく調査したい場合は加入を検討してください。

不動産取引の反社チェックを効率化する方法

不動産会社では多数の契約を扱うため、反社チェック業務が大きな負担になることがあります。

そのため近年では、コンプライアンスチェックツールを導入して効率的に調査を行う企業も増えています。

例えば、ネット記事や新聞記事を同時に検索できるツールを活用することで、調査時間の短縮や業務効率化につながります。

効率的な反社チェックならRoboRoboコンプライアンスチェックにお任せ

「RoboRoboコンプライアンスチェック」は、上場企業からスタートアップまで多くの企業に選ばれている、コンプライアンス業務の自動化ツールです。

検索の自動化だけでなく、情報の精査や証跡管理までを一気通貫でサポート。

AIと独自の仕組みにより、担当者の負担を劇的に軽減しながら、見落としのない高精度なチェック体制を構築できます。取引先10件まで無料お試しトライアルも可能ですので、気になる方は以下よりぜひお試しください。

簡単一括登録＆3段階の自動選別

反社チェックにおける最大のボトルネックは、大量の検索結果を一件ずつ目視で確認する作業です。

RoboRoboコンプライアンスチェックなら、取引先リストをExcelなどで一括登録するだけで、システムが自動で検索を開始します。

さらに、抽出された情報はAIが「高・中・低」の3段階で自動選別。

ノイズとなる情報をあらかじめ排除し、リスクの可能性がある重要な情報だけに集中して確認できるため、精査にかかる時間を最大98％削減可能です。

作業のスピードアップと判定精度の安定化を、同時に手に入れることができます。

ネット記事と新聞記事を同時検索

RoboRoboコンプライアンスチェックは、Google検索による膨大なネット記事と、過去の新聞記事データベースを一括で同時検索できます。

複数のプラットフォームを個別に確認する手間を省き、多角的な視点から取引先のネガティブ情報を漏れなく収集。

情報の網羅性を高めることで、企業の社会的信用を守るための盤石なチェック体制を実現します。

3つの専門機関の多層チェックも可能

「より深い調査が必要だが、専門会社への依頼は高額すぎる」とお悩みなら、RoboRoboコンプライアンスチェックの「ディープサーチ」が最適。

通常のネット・新聞検索に加え、国内有数の調査機関が保有する独自の反社データベースと連携し、最大3つの専門機関による多層的なチェックを実行できます。

実名報道されていないグレーな情報や、より精度の高いリスク判定が必要な際にも、ツール上で手軽に高度な調査が可能です。

必要に応じた柔軟な使い分けで、調査品質の向上とコストの最適化を両立させましょう。

多層チェックの詳細はこちら ▶︎

反社チェックの代行業務も100円/件〜

「そもそもチェック作業に割く人員が足りない」という企業様に向けて、RoboRoboコンプライアンスチェックではBPO（業務代行）サービスも提供しています。

単なるシステムの提供に留まらず、専門スタッフが貴社に代わって検索・スクリーニング作業を代行。

1件あたり100円からという圧倒的な低価格で、社内のリソースを削ることなく確実なコンプライアンス体制を維持できます。

繁忙期のみの利用や、大量の既存顧客の一斉再調査など、状況に合わせた活用が可能。

人的ミスを排除し、コア業務に集中できる環境を提供します。

導入事例① 毎月1,400件のコンプライアンスチェックの時間を圧縮

株式会社インサイトは、賃貸管理不動産業界に特化した家賃決済代行サービスを提供する企業です。不動産管理会社や家賃保証企業を主な取引先とし、事業拡大に伴い取引先の反社チェックが増加していました。

導入前は2人で月1,400件の反社チェックを担当しており、審査だけで1日が終わる日もあったといいます。 登記簿謄本の確認やネット検索、新聞記事検索の業者への依頼など複数の手段を組み合わせており、社名変更があれば変更前の社名で検索結果を10ページまで遡るなど、1件に長いと1時間かかることもありました。

不動産業界は取引先が多岐にわたるため、作業時間・審査品質・費用の3つが同時に課題となっていました。

【導入効果】

RoboRobo導入後はチェック結果が早ければ10秒で返るようになり、以前は2人月でも追いつかなかった業務が0.5人月で完了できるようになりました。 記事の優先度が3段階で色分け表示されるため審査品質も安定し、新聞記事検索の外注費も大幅に削減。

削減できた時間はインボイス対応や社内の業務効率化プロジェクトなど、本来の総務業務に充てられています。

株式会社インサイト様の導入事例はこちら＞＞

導入事例② 毎月1,400件のコンプライアンスチェックの時間を圧縮

エコロシティ株式会社は、全国でコインパーキングを中心とした駐車場運営事業を展開する不動産関連企業です。

コインパーキング事業は顧客の入れ替わりが早く、月40〜50件の新規契約が頻繁に発生するため、厳密な反社チェック体制の構築が急務でした。

導入前は新聞社の記事データベースを使用していましたが、ネット上の広範な情報をカバーできず、検索結果も残らないため別途エクセルで記録する必要がありました。1件あたり5〜6分かかるチェックに加え、年1回の全取引先チェックでは4,000〜6,000件もの対応が必要で、社内リソースだけでは限界がありました。

【導入効果】

RoboRobo導入後、1件あたりの作業時間が1〜2分に短縮。

最大の成果は業務代行サービスの活用で、6,000件の定期チェックが一次精査を経てわずか60件の最終確認で済むようになりました。チェック品質も外部委託により一定基準が保たれ、人事異動時にも質が低下しない体制を実現。

削減できた時間は顧客情報の更新など、きめ細かな業務に充てられています。

エコロシティ株式会社様の導入事例はこちら＞＞

不動産取引では反社チェックが重要！取引規模ごとに最適な調査方法を選択しよう

今回は、不動産取引における反社チェックのやり方について解説しました。

不動産売買や賃貸契約で反社会的勢力と取引してしまい、損害を被った事例は少なくありません。契約書には必ず反社条項を定め、取引先のチェックも徹底しましょう。

出典：RoboRoboコンプライアンスチェック

RoboRoboコンプライアンスチェックなら、誰でもワンクリックで反社チェックができるため、暴力団との取引を未然に防げます。取引先のチェック方法に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください！