「不動産取引に反社チェックが必要な理由は？」
「不動産業界は反社が多い？」
「どう調査すればいい？反社チェックの具体的方法について知りたい！」
あなたはこんな疑問を持っていませんか？
不動産取引では、反社チェックに加え契約書の「反社条項」も重要です。トラブルを避けるため、取引に応じた適切な条項を定めましょう。
この記事では、反社チェックの具体的方法や契約書作成のポイントまでわかりやすく解説しています。反社チェックの正しいやり方がわかり、トラブルに遭うリスクを減らせますので、ぜひ最後までご覧ください！
RoboRoboコンプライアンスチェックなら、リスク情報を3段階に分けて表示してくれるため、非常にチェックが楽です。具体的な調査方法にお悩みの方は、ぜひ導入を検討してください。
目次
不動産取引において反社チェックは非常に重要
不動産取引は大きな金額が動きやすいことから反社会的勢力の資金源として狙われやすいため、反社チェックが非常に重要です。まずは、反社チェックの概要や関連法規について把握しておきましょう。
①反社チェックとは
反社チェックとは、文字通り反社会的勢力を排除するための作業のことです。
全ての企業が反社会的勢力との取引を停止して資金源を潰せば、実質的に社会から追放できます。したがって、反社チェックは企業が果たすべき責務だと言えるでしょう。
とはいえ、具体的な調査方法は各企業に委ねられています。適切な調査方法は取引状況や会社の規模によって違い、主にGoogle検索や特定のデータベースへの問い合わせなどの手段があります。
②反社会的勢力排除に関する法律
不動産取引を行う際は、以下のような関連法規について把握しておきましょう。
- 犯罪による収益の移転防止に関する法律
- 暴力団排除条例
- 暴力団による不当な行為の防止等に関する法律
(1)犯罪による収益の移転防止に関する法律
犯罪による収益の移転防止に関する法律（犯収法）は、主にテロ組織への資金供与、またはマネーロンダリングを防ぐ目的で定められました。
不動産業者も法令の対象となり、取引の際に本人確認を徹底する旨の内容が記載されています。
この法律は、犯罪による収益が組織的な犯罪を助長するために使用されるとともに、これが移転して事業活動に用いられることにより健全な経済活動に重大な悪影響を与えるものであること、及び犯罪による収益の移転が没収、追徴その他の手続によりこれを剝奪し、又は犯罪による被害の回復に充てることを困難にするものであることから、犯罪による収益の移転を防止すること（以下「犯罪による収益の移転防止」という。）が極めて重要であることに鑑み、特定事業者による顧客等の本人特定事項（第四条第一項第一号に規定する本人特定事項をいう。
参照：e-Gov法令検索
(2)暴力団排除条例
2009〜2011年にかけて、各都道府県で暴力団排除条例が定められました。契約時に、反社会的勢力の関係者でないことを表明し、暴力団等への利益供与を禁止する旨が記載されています。
都は、公共工事その他の都の事務又は事業により、暴力団の活動を助長し、又は暴力団の運営に資することとならないよう、都が締結する売買、貸借、請負その他の契約（以下「都の契約」という。）及び公共工事における都の契約の相手方と下請負人との契約等都の事務又は事業の実施のために必要な都の契約に関連する契約（以下この条において「関連契約」という。）に関し、当該都の契約の相手方、代理又は媒介をする者その他の関係者が暴力団関係者でないことを確認するなど、暴力団関係者の関与を防止するために必要な措置を講ずるものとする。
参照：東京都暴力団排除条例
条例の内容は都道府県によって異なります。場合によっては、違反した企業に行政処分等の罰則が課せられるケースもあります。
(3)暴力団による不当な行為の防止等に関する法律
指定暴力団との取引に関する事項を記した法律です。きちんと契約書に反社条項を定め、反社会的勢力に毅然として対応すべきという旨が記載されています。
この法律は、暴力団員の行う暴力的要求行為等について必要な規制を行い、及び暴力団の対立抗争等による市民生活に対する危険を防止するために必要な措置を講ずるとともに、暴力団員の活動による被害の予防等に資するための民間の公益的団体の活動を促進する措置等を講ずることにより、市民生活の安全と平穏の確保を図り、もって国民の自由と権利を保護することを目的とする。
参照：e-Gov法令検索
不動産取引の際は契約書に必ず「反社条項」を定める
反社条項とは、取引先と互いに反社会的勢力の関係者でないことを表明し、保証する条項です。反社条項を設けておけば、反社会的勢力との取引を未然に防げるだけでなく、仮に契約してしまってもスムーズに契約を解除できます。
各都道府県の暴力団排除条例では、契約書に反社条項を設けるよう記載されていますが、どのように書けば良いか悩む方も多いでしょう。次項では、契約書のテンプレートを紹介しています。
不動産取引における契約書のテンプレート
契約書の反社条項は、取引の種類によって内容が多少変わってきます。この項では、以下の場合におけるテンプレートを紹介していますので、ぜひ活用してください。
- 売買契約の場合
- 媒介契約の場合
- 賃貸契約の場合
①売買契約の場合
売買契約の場合、まずは互いに反社会的勢力でないことを確認します。
さらに、契約の進行に合わせて代金の支払い等に言及し、いざという時にトラブルが発生しないようにすべきです。
（反社会的勢力の排除）
第○条 売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という）ではないこと。
② 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう）が反社会的勢力ではないこと。
③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
④ 本物件の引き渡し及び売買代金の全額の支払いのいずれもが終了するまでの間に、自ら又は第三者を利用して、この契約に関して次の行為をしないこと。
ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
2 売主又は買主の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合
イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合
ウ 前項④の確約に反した行為をした場合
3 買主は、売主に対し、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないことを確約する。
4 売主は、買主が前項に反した行為をした場合には、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
5 第2項又は前項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、その相手方に対し、違約金（損害賠償額の予定）として金○○○○円（売買代金の 20％相当額）を支払うものとする。
6 第2項又は第4項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、解除により生じる損害について、その相手方に対し一切の請求を行わない。
7 買主が第3項の規定に違反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供したと認められる場合において、売主が第4項の規定によりこの契約を解除するときは、買主は、売主に対し、第5項の違約金に加え、金○○○○円（売買代金の 80％相当額）の違約罰を制裁金として支払うものとする。ただし、宅地建物取引業者が自ら売主となり、かつ宅地建物取引業者でない者が買主となる場合は、この限りでない。
参照：国土交通省
②媒介契約の場合
媒介契約でも、基本的に売買契約と変わりません。
ただし、契約違反によって契約が解除された場合、違約金が発生する旨をきちんと定めておきましょう。反社会的勢力から違約金を回収するのは困難ですが、弁護士に相談する場合などに役立ちます。
（反社会的勢力の排除）
第○条 甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約します。
① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という）ではないこと。
② 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう）が反社会的勢力ではないこと。
③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この媒介契約を締結するものでないこと。
④ この媒介契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
2 甲又は乙の一方について、この媒介契約の有効期間内に、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この媒介契約を解除することができます。
ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合
イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合
ウ 前項④の確約に反する行為をした場合
3 乙が前項の規定によりこの媒介契約を解除したときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（既に約定報酬の一部を受領している場合は、その額を除いた額。なお、この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を違約金として請求することができます。
参照：国土交通省
③賃貸契約の場合
賃貸契約は特にトラブルが発生しやすいため注意です。
反社会的勢力と関係を持ってしまうと、周辺住民に迷惑がかかるケースも少なくないため、物件の出入りや物件周辺での禁止事項まできちんと定めておきましょう。
（反社会的勢力の排除）
第X条 貸主（甲）及び借主（乙）は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又
はその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という）ではないこと。
② 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう）が反社会的勢力ではないこと。
③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
④ 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
（禁止又は制限される行為）
第Y条 （1、2 略）
3 乙は、本物件の使用に当たり、別表第 1に掲げる行為を行ってはならない。
別表第 1（第Y条第3項関係）
六 本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること。
七 本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、付近の住民又は通行人に不安を覚えさせること。
八 本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反復継続して反社会的勢力を出入りさせること。
（契約の解除）
第Z条 （1、2 略）
3 甲又は乙の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
一 第X条の確約に反する事実が判明したとき。
二 契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当したとき。
4 甲は、乙が別表第 1 第六号から第八号に掲げる行為を行った場合は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
参照：国土交通省
不動産取引の際に反社チェックを行う5つの方法
不動産取引を行う際は、以下の方法で反社チェックを実施しましょう。
- Googleで検索する
- ツールを導入する
- 調査会社に依頼する
- 業界団体に問い合わせる
- 暴追センターに相談する
①Googleで検索する
まず初めに、Google検索を活用しましょう。
新聞記事やニュースサイト、SNSなどで個人名（法人名）を検索すれば、逮捕歴や過去に起こした事件などが見つかるケースもあります。
ただしネット記事は信憑性が薄いため、軽く検索して終わりにするのではなく、複数のデータベースに検索をかけて情報の精度を高めましょう。
取引先が多く反社チェックに時間がかかる場合、次項で紹介する反社チェックツールの導入も検討してください。
関連記事：Google検索で反社チェックを行う方法｜調べる対象範囲やワードまで詳しく解説
②反社チェックツールを導入する
大量にチェックする場合、反社チェックツールを活用するのが最もおすすめです。
反社チェックツールを活用すれば、膨大なデータベースを短時間で検索できます。手作業で検索・チェックする手間もかからないため、担当者の負担を大幅に削減できます。
ツールによって機能が異なるため、まずは自社の持つ課題を明確にし、必要な機能を備えたツールを選定しましょう。
RoboRoboコンプライアンスチェックならプランが豊富で、検索もワンクリックで非常に簡単ですので、さまざまな不動産会社で活用できます。
③調査会社に依頼する
特定の対象をより詳しく調査したい場合は、調査会社に依頼してみましょう。
信用調査会社や探偵事務所などに依頼すれば、詳しい情報をレポートにまとめてくれます。探偵事務所なら張り込みや聞き込み調査などを駆使し、インターネットでは手に入らない情報も取得可能です。
ただし、調査には数十万円単位の費用がかかるため、全ての取引先に実施するのは現実的ではありません。本当に調査する価値があるか、よく考えてから依頼しましょう。
④業界団体に問い合わせる
ネット検索だけでは足りない場合、業界団体に問い合わせてみましょう。
業界団体とは特定の業種に関わる利益団体で、反社会的勢力に関するデータベースを保有しているケースもあります。
不動産業の場合、以下のような業界団体が挙げられます。
- 一般社団法人不動産協会
- 公益社団法人全日本不動産協会
- 全国不動産政治連盟
- 公益社団法人不動産保証協会
- 公益社団法人東京共同住宅協会
- 日本高層住宅協会
- 一般社団法人不動産証券化協会
- 一般社団法人マンション管理業
⑤暴追センターに相談する
取引先がグレーな場合、暴追センターに相談してみましょう。
暴追センターは、企業における暴力団排除活動を支援するための組織です。暴追センターに問い合わせれば、警視庁の暴力団データベースにアクセスでき、より詳しい情報が手に入ります。
なお、データベースへのアクセスには年会費5万円の賛助会員になる必要があります。相談する際は、取引先の氏名や住所、反社条項を定めた契約書などを用意しておきましょう。
関連記事：反社チェックで警察のデータベースを照会する方法は？具体的な調査方法について解説！
不動産取引の反社チェックに関するよくある質問 ![]()
最後に、不動産取引の反社チェックに関する質問に答えていきます。
Q.不動産仲介業者にはどこまでの調査義務があるのか？
不動産仲介業者の反社チェックにおける調査義務の範囲は、法律上明確に定められていません。
しかし、各都道府県の暴力団排除条例では、暴力団の拠点として使われると知りながら物件を仲介することを禁じているため、身分証明書の原本確認による本人特定は最低限必要な対応です。
氏名や法人名を検索すれば容易に反社との関連がわかるケースで調査を怠った場合、責任を問われるリスクがあります。物件周辺で暴力団関係者の出入りが噂されている場合も、告知義務の観点から調査が求められます。
調査不足と判断されれば損害賠償請求に発展する可能性もあるため、仲介業者は可能な限り丁寧なチェックを行うことが重要です。
Q.不動産業界は反社が多いって本当？
警察庁の資料によると、暴力団は主に不動産業、建設業、金融業、飲食業、風俗営業等への進出が目立っており、不動産業界は反社会的勢力と接点を持ちやすい業種の一つとされています。
バブル経済期には、元構成員等に不動産業や建設業を営ませ、「地上げ」や「土地転がし」を通じて巨額の資金を獲得していた実態も報告されています。
不動産取引は金額が大きく資金が動きやすいことから、暴力団の資金源として狙われやすい構造があります。
こうした背景から、国土交通省や不動産業界団体は反社排除の取り組みを強化しており、各都道府県の暴力団排除条例でも不動産契約における反社条項の設置が義務付けられています。不動産業界に携わる企業にとって、反社チェックの徹底は不可欠といえるでしょう。（※1）
不動産取引の際に役立つ反社チェックツール
最もおすすめのツールは、RoboRoboコンプライアンスチェックです。他のツールと比較して低コストで、さらに機能も優れています。
この項では、RoboRoboコンプライアンスチェックの特徴を詳しく解説します。
- チェックにかかる時間を大幅に削減
- API連携で業務を効率化
- 上場企業でも多数の導入実績がある
①チェックにかかる時間を大幅に削減
RoboRoboコンプライアンスチェックなら、ワンクリックで反社チェックできます。
ネット記事・新聞記事を同時検索でき、調査時間を98%も削減できるため、スピーディーに取引先の反社チェックが可能です。
反社チェックに時間がかかりすぎている場合、または効率が悪いと感じている場合、ぜひRoboRoboコンプライアンスチェックを導入しましょう。
②API連携で業務を効率化
RoboRoboコンプライアンスチェックは、自社のシステムと連携させることでさらなる効率化を図れます。
例えば、自社の持つ顧客情報とツールを紐づければ、新規開拓のたびに自動で反社チェックが行われます。アプリケーション同士の連携機能を活用すれば、より業務負担を減らせるでしょう。
③3つの専門機関のデータベースで多層チェックが可能
不動産業界では、取引先の管理会社やオーナー、保証会社など関係者が多岐にわたり、反社チェックの対象件数も膨大になりがちです。
RoboRoboコンプライアンスチェックでは、エス・ピー・ネットワーク（反社会的勢力データベース）、World-Check（全世界コンプライアンス用データベース）、クローバー・ネットワーク・コム（官報破産者情報データベース）の3つの専門機関と連携しています。
インターネット検索や新聞記事だけでは把握できない反社情報や、官報に掲載された破産・民事再生等の信用情報まで横断的に照合できるため、不動産取引に欠かせないリスクの洗い出しが可能です。
すべてのデータベースを1クリックで多層チェックできるため、件数の多い不動産業界でも効率を落とさず、精度の高い反社チェックを実現できます。
④不動産業界のRoboRoboコンプライアンスチェック導入事例
株式会社インサイトは、賃貸管理不動産業界に特化した家賃決済代行サービスを提供する企業です。不動産管理会社や家賃保証企業を主な取引先とし、事業拡大に伴い取引先の反社チェックが増加していました。
導入前は2人で月1,400件の反社チェックを担当しており、審査だけで1日が終わる日もあったといいます。 登記簿謄本の確認やネット検索、新聞記事検索の業者への依頼など複数の手段を組み合わせており、社名変更があれば変更前の社名で検索結果を10ページまで遡るなど、1件に長いと1時間かかることもありました。
不動産業界は取引先が多岐にわたるため、作業時間・審査品質・費用の3つが同時に課題となっていました。
【導入効果】
RoboRobo導入後はチェック結果が早ければ10秒で返るようになり、以前は2人月でも追いつかなかった業務が0.5人月で完了できるようになりました。 記事の優先度が3段階で色分け表示されるため審査品質も安定し、新聞記事検索の外注費も大幅に削減。
削減できた時間はインボイス対応や社内の業務効率化プロジェクトなど、本来の総務業務に充てられています。
不動産取引では反社チェックが重要！契約書の反社条項も意識しよう
今回は、不動産取引における反社チェックの方法について解説しました。
不動産取引は動くお金が大きいため、反社会的勢力に狙われやすい傾向にあります。契約前のチェックを徹底し、契約書には反社条項を定めておきましょう。
RoboRoboコンプライアンスチェックなら、ワンクリックで取引先の調査ができるため非常におすすめです。調査方法がわからないなら、積極的に導入を検討してください。
【参考】
※1 第1節 不透明化する資金獲得活動の脅威｜警視庁
